Sprawozdanie ze spotkania w Radzie Dzielnicy Wilanów z przedstawicielami GTC, Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy oraz Zarządem Dzielnicy Wilanów.
Wprowadzenie:
15 lutego 2016 odbyło się spotkanie GTC u Prezydenta Wojciechowicza z udziałem dyr. Mikosa i Burmistrza Rakowskiego, podczas którego ustalono konieczność spotkania z radnymi w marcu br.
Na poziomie dzielnicy spotkanie z radnymi zostało zainicjowane przez GTC. GTC chciało odnieść się do propozycji projektu planu zagospodarowania terenu obejmującego Galerię Wilanów, przedstawionej radnym dzielnicy 10 marca 2016 r. przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP).
Omawiana propozycja projektu planu zakłada m.in. rozdzielenie zabudowy na mniejsze budynki i zmniejszenie powierzchni zabudowy na działkach, których właścicielem jest GTC.
W spotkaniu 30 marca 2016 udział wzięli:
1. GTC:
- Prezes GTC Thomas Kurzman
- dyr. generalny Piotr Kroenke
- dyr. zarządzający CH Wilanów Rafał Twarowski
- Michał Horodecki – dział techniczny
- ponadto prawnicy, osoby z PR, marketingu oraz analityk z MillwardBrown, przedstawiciele pracowni APA Wojciechowski
2. Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP):
- dyr. Marek Mikos
- Maria Jeleń
- Robert Kuźmiczuk – projektant planu Przedpola
- pracownicy BAiPP oraz specjaliści rozwiązań drogowych
3. Zarząd Dzielnicy Wilanów – w pełnym składzie
4. Radni Dzielnicy Wilanów – 17 osób; Klub Radnych Niezależnych – pełna reprezentacja.
BRAK, mimo zaproszenia i spodziewanej obecności - Z-cy Prezydenta m. st. Warszawy Jacka Wojciechowicza;
BRAK, mimo zaproszenia przez inwestora, oraz postulowanej przez Radnych jego obecności – dyr. Pawła Jaskanisa.
Spotkanie 30 marca 2016 było dotychczas najliczniejszą debatą z udziałem tylu osób zaangażowanych na różnych etapach w procesy administracyjne oraz planistyczne w sprawie CH Wilanów. Spotkanie w zdecydowanej większości wypełniła prezentacja dyr. Rafała Twarowskiego, nowego koordynatora projektu galerii wilanowskiej, dyrektora zarządzającego tej inwestycji. Pełny materiał udostępniony na www.smmw.org.pl od 1.04.2016.
I.
Rafał Twarowski opowiedział o swoim dorobku i doświadczeniach związanych z realizacją inwestycji komercyjnych, przede wszystkim galerii handlowych (nadzorował realizację m.in. Manufaktury Łódź, Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu, hotelu Sheraton wraz z Domem Zdrojowym w partnerstwie publiczno-prywatnym w Sopocie). Podkreślił swoje doświadczenie we współpracy z organizacjami i stroną społeczną w tego typu przedsięwzięciach oraz oświadczył, że komunikacja jest dla firmy bardzo ważnym elementem współpracy z lokalnymi społecznościami. Ma przeświadczenie, że tyle razy udawało się wypracować kompromis, więc i tym razem się uda.
Kolejno zaprezentował historię podjętych uchwał, zmian w ustawodawstwie, oficjalnych wystąpień oraz decyzji wokół sprawy galerii Wilanów podejmowanych na przestrzeni ostatnich 15 lat.
• styczeń 2001 – uchwalenie przez Radę Gminy Wilanów MPZT umożliwiającego wybudowanie ponadlokalnego centrum handlowego o pow. zabudowy 130 000 m2 + 40 000 m2 (z dopuszczoną możliwością realizacji w tym miejscu zarówno handlu, jak i zabudowy mieszkaniowej, hotelowej, wystawienniczej, etc. o takiej powierzchni);
• marzec 2001 – zmiany legislacyjne; zmiana ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym – konieczność uwzględniania WOH /wielkopowierzchniowych obiektów handlowych/ w zapisach MPZT;
• październik 2002 – w związku z ww. zmianą ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, Rady Gminy Wilanów podejmuje uchwałę o braku konieczności przystąpienia do zmiany planu polegającej na wprowadzeniu zakazu budowy obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 w tym miejscu (intencja zatwierdzenia WOH);
• sierpień 2009 – wniosek Polnord – a nie GTC - o zmianę planu miejscowego – tylko o dostosowanie zapisów planu do obowiązującego stanu prawnego /w tym WOH/;
• 2012 – przystąpienie do zmiany planu miejscowego Przedpola (uchwała Rady Warszawy);
• 2013 oraz 2014 – dwukrotne opiniowanie i uwagi Zarządu Dzielnicy Wilanów do procedowanego planu;
• sierpień 2014 – wniosek o pozwolenie na budowę ze strony GTC; kolejno zawieszony z uwagi na procedurę planistyczną;
• 2014 – uzyskiwanie uzgodnień z instytucjami i urzędami;
• 2015 – „kompromisowa” wg inwestora, bowiem ustalona z m.st. Warszawa wersja planu miejscowego /prezentacja październik 2015 na forum komisji merytorycznej w Wilanowie/.
W opinii GTC uchwała Komisji Strategii i Planowania Przestrzennego Rady Dzielnicy Wilanów z października 2015 z 22 uwagami to dowód na nierozumienie konsekwencji tak sformułowanych uwag.
Główny mówca spotkania, dyr. Twarowski podkreślił, że zapisy obowiązującego obecnie planu miejscowego Przedpola przewidują ponadlokalny charakter tego obszaru i przyszłej inwestycji, a także, że w oparciu o obecny plan miejscowy właściciel gruntu może wybudować i wprowadzić na ten teren inne niż handel funkcje (biura, mieszkania, parkingi, usługi, centrum wystawiennicze, hotele, kulturę). Dyrektor Twarowski zaprezentował wizualizacje zabudowy tego terenu mieszkaniami, biurowcami, parkingiem i hangarem wystawienniczym.
Następnie wyliczył uzyskane przez GTC liczne opinie autorytetów prawnych i urbanistycznych (m.in. prof. Marka Wierzbowskiego), dobitnie podkreślając tezę, iż w obecnych warunkach prawnych inwestor ma prawo wybudować galerię, tj. uzyskać pozwolenie na budowę, i jeśli GTC nie otrzyma pozwolenia od Prezydent Warszawy, to ma nadzieję z sukcesem odwołać się od tej decyzji u Wojewody. W związku z tym GTC zamierza w najbliższym czasie „odwiesić” wniosek o pozwolenie na budowę bez czekania na zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu.
Dyr. Twarowski wyliczał, że GTC na przestrzeni ostatnich 5 lat przeprocesowało i uzyskało niemal 300 analiz, opinii i decyzji i wskazywał na poniesione nakłady finansowe i ogrom wykonanej pracy eksperckiej, związanej chociażby z analizami hydrologicznymi, czy wpływu na drzewostan Muzeum Pałacu Króla III Jana Sobieskiego, co pozwoliło GTC uzyskać 30.09.2013 decyzję środowiskową. Zadeklarował wolę udostępnienia w każdym momencie ww. analiz.
W opinii GTC, inwestor od lat proceduje pozwolenia i wszystkie decyzje pośrednie w pełnym dialogu z m.st. Warszawa, w tym z Miejskim Konserwatorem zabytków. Dodatkowo, pomiędzy miastem a GTC zostało wypracowane porozumienie intencyjne dot. budowy dróg w otoczeniu galerii na kwotę 66 mln PLN. W przekonaniu dyr. Twarowskiego – to ewenement, bowiem tak intensywnie w infrastrukturę nie inwestuje żaden inny prywatny podmiot na terenie Miasteczka Wilanów.
Według GTC, wniosek spółki Polnord o zmianę planu dotyczył wyłącznie dostosowania zapisów obecnego MPZT do zmienionych przepisów prawa. Takie intencje co do zmian planu artykułowało wówczas również m.st. Warszawa (w uzasadnieniu do przystąpienia do uchwalenia nowego planu), stąd obecnie trwający proces uchwalania nowego planu nie powinien nieść aż tak daleko idących zmian, jakie zostały zaproponowane w marcu br. przez BAiPP.
Przedstawiciel GTC podkreślał również, że firma od lat wsłuchuje się w uwagi strony społecznej i traktuje ją z szacunkiem, co potwierdzają wprowadzone na przestrzeni ostatnich lat zmiany do projektu galerii, oraz udział GTC, jako partnera i sponsora w wielu wydarzeniach dzielnicowych koordynowanych przez urząd, czy zagospodarowanie i utrzymywanie (sprzątanie, oświetlenie, pielęgnacja zieleni) udostępnionego jako przestrzeń publiczna Placu Miejskiego.
Nakłady finansowe poniesione przez spółkę w związku z przygotowaniem do realizacji proponowanego przez GTC projektu Galerii (który w wariancie MPZT przedstawionym przez BAiPP w marcu br. nie będzie mógł być zrealizowany) wynoszą obecnie ponad 130 mln PLN, z tego koszt pozyskania działki to 105 mln PLN, a blisko 30 mln PLN to koszty zakupionych analiz i projektów wykonywanych w procesie uzgodnień i uzyskiwania różnych decyzji i zgód oraz nakłady na partycypację w życiu dzielnicy.
Następnie Pan Kuba Antoszewski z instytutu badania opinii publicznej Millward & Brown zaprezentował wyniki zleconego przez GTC badania opinii mieszkańców Miasteczka Wilanów nt. galerii Wilanów. Z badania wynika, że 86% mieszkańców Miasteczka Wilanów oczekuje i potrzebuje galerii, a 74% podkreśla potrzebę pilności jej realizacji. 40% respondentów źle oceniłoby władze dzielnicy, gdyby władze dzielnicy zablokowały budowę galerii. Badanie zostało przeprowadzone na początku marca br. na próbie 300 mieszkańców Miasteczka Wilanów. Pytania do badania zostały ułożone przez GTC. Cały udostępniony na spotkaniu materiał badawczy Millward & Brown dostępny jest na www.smmw.org.pl.
Następnie dyr. Twarowski powiedział, że na 22 uwagi do MPZT zawarte w uchwale Komisji Strategii i Planowania Przestrzennego Rady Dzielnicy Wilanów z października 2015 r., 19 uwag dotyczyło galerii. Z tych 19 uwag GTC akceptuje w całości lub częściowo 15, i obecnie trwają prace nad przeprojektowaniem galerii, tak aby te 15 postulatów spełnić (kiedy projekt będzie gotowy zostanie radnym zaprezentowany).
Natomiast na pozostałe 4 postulaty, których efektem stałoby się zmniejszenie i dalsze podzielenie budynków galerii, GTC nie może się zgodzić, ponieważ uniemożliwiają one realizację zaprojektowanej galerii.
Odniósł się także do obecnych w mediach społecznościowych i w prasie negatywnych wypowiedzi wynikających jego zdaniem z niewiedzy. Obecny projekt galerii to 61 tys.m2 powierzchni handlowej, nie ma budynku B, zaś jest 2200 miejsc parkingowych na poziomie -1 i na dachu. W jego opinii nie ma możliwości zejścia z parkingiem niżej, do -2. Dodatkowo, na dachu zaplanowano 2300 m2 zieleni użytkowej, przejścia wewnętrzne przez budynek dostępne 24/7, ruch samochodowy z kierunku centrum rampą i wyjazd tunelami pod ul. Przyczółkową, wjazd na górny parking od ul. Gieysztora, tunel-przejście do Pałacu pod ul. Przyczółkową, ruch rowerowy nad tunelem. Podkreślał regularnie, że chcą ponad wszystko kompromisowego rozwiązania.
II.
Dyr. Marek Mikos zaprezentował pogląd, iż materiał tak obszerny wymaga przeanalizowania w celu odniesienia się do niego. Poniekąd „przytłoczył” go i może jedynie zwrócić uwagę na zasadnicze wątki. Nie jest prawdą, iż w okresie 2009-2012 miasto opóźniało procedurę, czy samo postępowanie administracyjne, bowiem stało i nadal stoi na stanowisku, iż w obecnym planie nie może wydać pozwolenia na projekt galerii autorstwa GTC. We wspomnianym okresie inwestor przekonywał stronę miejską do tego, ale finalnie jednak ustalono, że konieczna jest zmiana planu. Zatem, ten czas był intensywny z punktu widzenia m.st. Warszawy, odbywały się liczne spotkania.
Co więcej przywołał, że miasto wystąpiło do NSA o orzeczenie w składzie 7 sędziów - czy na mocy obowiązującego planu miejscowego, w którym nie ma zapisu explicite o dozwolonej zabudowie handlowej powyżej 2000 m2, a jest to plan sprzed ustawy o WOH, można takie obiekty budować? NSA wywiedziało się, że nie można.
Dyr. Mikos podkreślił, iż wymienione autorytety w dziedzinach są i były konsultantami także Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, ale należy zwrócić uwagę, iż formalnie ich wystąpienia są wyłącznie opiniami zewnętrznymi, za które nie ponoszą odpowiedzialności, jaką ma w tej sytuacji m.st. Warszawa.
Dodał także, iż procedura planistyczna nie jest ograniczona tylko do treści wniosku o zmianę planu. Plan dotyczy wielu stron, stąd oczywistym jest także jego opiniowanie w Radzie Dzielnicy Wilanów. Miasto ma do podjęcia trudną i odpowiedzialną decyzję, więc konsultuje taki projekt.
III.
Burmistrz Ludwik Rakowski zwrócił uwagę, iż część inwestycji drogowych zapowiadanych przez GTC to też drogi na terenie samej galerii, związane z jej obsługą. Inne, jak poszerzenie ul. Vogla, konkretnie jego wjazdu, bo całej nie ma możliwości poszerzenia - jest już zaplanowane do wykonania przez ZDM. Ponadto, Zarząd, obok Rady, postulował o zwiększenie obszaru rekreacji i terenu zielonego, co nie zostało uwzględnione dotychczas przez inwestora. Burmistrz podkreślił, iż będzie się wsłuchiwał w wystąpienia radnych, bowiem w oparciu o opinie Rady Zarząd będzie kolejno forował dalsze wnioski w sprawie.
IV.
Głos w dyskusji zabrali następnie radni: Dominik Szeląg, Hubert Królak, Katarzyna Radzikowska, Joanna Piszczek, Anna Drewniak, Tomasz Kuszłejko – po 2 osoby z klubów, o czym zadecydował w trakcie spotkania Przewodniczący Królak, a wynikło to z dosyć późnej godziny obrad.
W związku z pytaniami radnych Dyr. Twarowski obiecał przygotować w najbliższym czasie (kilka tygodni) analizę dróg i rozwiązań komunikacyjnych dla obsługi galerii. W wyniku dyskusji inwestor kolejno zastanowi się także, czy przeprowadzonego badania ankietowego wśród mieszkańców nie poszerzyć o opinie mieszkańców innych części Wilanowa. Podkreślał, że ich intencją było przedstawienie pełnego obrazu, opartego na faktach, by dać pełny obraz ich praw – nie zamierzają niczego ukrywać.
Tu ograniczyliśmy się tylko do streszczenia wypowiedzi radnych naszego klubu z uwagi na obszerność sprawozdania, a także fakt jego sporządzenia.
Katarzyna Radzikowska podkreślała, iż samo badanie ankietowe, niezależnie od jego rzetelności i metodologii jest narzędziem marketingowym, a w tej formie nie wiadomo, czemu ma dziś służyć. Dyskusja z Radą Dzielnicy toczy się o kształcie planu miejscowego oraz projekcie centrum handlowego, a nie dotyka zasadności jego powstania. Dodatkowo, uderza w wypowiedziach dyr. Twarowskiego powątpiewanie w rozsądek i wiedzę radnych, wręcz kwestionowanie ich mandatu do opinii, oraz słuszności wystąpień mieszkańców i organizacji w tej sprawie. Gratulując wykonania dokładnej pracy dokumentacyjnej procesu legislacyjnego, jednocześnie poprosiła o pogłębienie wiedzy nt. uwag, propozycji i sugestii rozwiązań kompromisowych (np. architektura przejść, komunikacja) formułowanych przez lata, a zwłaszcza w ostatnim czasie 2015 roku przez SMMW, Fundację Nasze Miasteczko, czy współpracujących w sprawie mieszkańców, w tym także specjalistów architektów, prawników i urbanistów, których łączne przemyślenia złożyły się na oficjalne wystąpienia w tym przedmiocie. Poprosiła także o wnikliwsze zapoznanie się z doświadczeniami ludzi z tego terenu, ich dorobkiem w kształtowaniu ładu i przestrzeni Wilanowa, a nie stawianie tez o braku zasadności dla tych celów przy galerii (np. umożliwienie dojścia/dojazdu do ścieżki rowerowej przy ul. Przyczółkowej). Podkreśliła, iż przyszła galeria wpłynie nie tylko na Miasteczko Wilanów, ale na całą Dzielnicę, co m.in. jest błędem w wykonanym badaniu, obejmującym wyłącznie mieszkańców Miasteczka. Obiecała zapoznać się z badaniem MillwardBrown, aby móc o nim dyskutować dalej szczegółowo.
Zwróciła też uwagę, że GTC nie ukrywa faktu, iż centrum jest dla firmy inwestycją biznesową, którą sprzeda za 5-6 lat, stąd uzasadniona jest obawa mieszkańców m.in. o zagwarantowanie przejść przez inwestycję 24/7 (nawet jeśli GTC będzie „na słowo” utrzymywało otwarte przejścia 24/7, to kolejnego właściciela budynku nic do tego nie zobowiąże)
Dyr. Twarowski odpowiedział, że jeśli wymuszenie przez Radę podziału budynku A w MPZT wynika z faktu, że w zapisach planu miejscowego nie da się zagwarantować ogólnodostępności przejścia przez prywatny budynek 24 h na dobę (ograniczenie praw własności), a taką potrzebę artykułuje rada dzielnicy, to da się i można takie gwarancje zawrzeć w akcie notarialnym i dyr. Twarowski jest gotów taki akt z dzielnicą/miastem podpisać. Jako przykład podał zrealizowaną przez niego Galerię Kaskada w Szczecinie, gdzie na skutek uzgodnień ze stroną społeczną i miastem funkcjonuje od lat otwarte przejście przez budynek 24 h na dobę.
Tomasz Kuszłejko stwierdził, że ma problem z interpretowaniem celu spotkania, bowiem z jednej strony prezentowany jest na nim projekt galerii GTC, z drugiej zaś obecny na spotkaniu dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego wprost stwierdza, że bez zmiany planu nie jest możliwe wybudowanie galerii w kształcie zaproponowanym przez inwestora. To jakby dwie równoległe dyskusje, które nie łączą się dziś w całość. Jeżeli mamy ocenić konkretny projekt galerii to ten przedstawiany dziś częściowo jest lepszy, niż ten sprzed kilku lat, natomiast nie wpisuje się ani w postulowaną przez radnych i mieszkańców koncepcję zmiany planu, ani nie wychodzi naprzeciw potrzebom, które dziś sygnalizował m.in. Burmistrz (np. więcej przestrzeni, zieleni, potrzeby edukacyjne).
Dyr. Twarowski odpowiedział, że jest gotów rozmawiać i spełnić dodatkowe postulaty wiążące się z właśnie tymi kwestiami: niedostateczna ilość przestrzeni publicznych, zieleni, miejsc rekreacji oraz potrzeby edukacyjne mieszkańców, natomiast prosił o odpuszczenie postulatów wyrzucających do kosza ponad 5-cioletnią pracę i nakłady GTC na ten projekt (vide: podzielenie budynków i drastyczne zmniejszenie powierzchni, tak, że analizy, uzgodnienia i zgody pozyskane na przestrzeni lat pod galerię o konkretnej kubaturze i rozwiązaniach parkingowych i komunikacyjnych będą nieaktualne).
Serdecznie dziękujemy wszystkim uczestnikom spotkania za wytrwałość i zaangażowanie, a także wolę organizowania kolejnych debat, których celem jest konsensusu. Oczekujemy w przyszłości spotkań otwartych, czyli z możliwością udziału w nich wszystkich zainteresowanych problemem.
Z wyrazami szacunku
Radni Klubu Radnych Niezależnych
